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北京房租上涨刚需之痛:中介和政策谁才是推手?

  胡景晖辞去我爱我家副总裁职务,已经过去整整一周,“北京房租上涨”话题的热度,仍然方兴未艾。
  一周前,这名中国房产领域资深人士发表了一番针对房屋租赁市场的言论,“以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场”,将今夏北京房租上涨的矛头直指长租公寓。
  此后,胡景晖认为,他因这番言论,被效力了18年之久的老东家我爱我家“干干净净地切割了”。有网友称其为“地产界崔永元”;对这个说法,胡景晖本人并不反感,他语气轻松地告诉红星新闻记者,“最近还有人在牵线安排我跟崔永元见面呢。”
  这名“地产界崔永元”还没见上崔永元,被他撕开的房屋租赁市场“乱象”的口子,却在多方介入之下被越撕越大。出离愤怒的租客,积极分析行情的业内专家,急于否认和反驳的租房中介,匆匆介入的政府部门……都在今夏北京房租暴涨的大背景下,走到舆论的聚光灯下。
▲资料图片 图据东方IC▲资料图片 图据东方IC
  北京房租缘何上涨、上涨幅度几何、谁才是幕后推手,一切仍处迷雾之中。唯一清晰可见的,是房租上涨的烈火,仍在熊熊燃烧。
  租客故事:
  “8000块租给你,已经是网开一面”
  月薪刚刚过万的柳舟搬到房山去了,在这片号称“首都西南门户”的京郊地带,他和朋友一块儿合租了一套两居室,月租4000元。
  去年毕业后在三环外租住的房子,今年租约到期后,房东将月租从5100元一下涨到了6100元。这涨幅令柳舟震惊,他觉得承受不起了,上网查了下几家长租公寓的报价,看到同小区、同户型的房子,月租均在8000元左右——和朋友一合计,他们咬牙搬到了郊区。
  距上班地是变远了些,地铁要坐一个半小时,但都是“为了生活”。柳舟形容自己是“被房租驱赶的人”。
▲柳舟形容自己是“被房租驱赶的人”。图据东方IC▲柳舟形容自己是“被房租驱赶的人”。图据东方IC
  那些已经住到郊区的人,也未能逃过房租数字跳跃带来的心理冲击。2014年刚毕业时,为了便宜,艾科和同学在通州合租了一套两居室,月租1800元;第二年,2300元;第三年,2700元;第四年,3000元。
  两个星期前,又到了续租的时候了,艾科想着和房东好好谈一谈,“希望讨价还价少给100块呢。”他还没来得及开口,房东直接将房租涨到了4000元。艾科说,“这1000块钱的价格跳跃,直接赶上了我去年的薪资涨幅。攒钱,是不可能的了。”
  今年夏天,北京房租的增长,带给北漂一族的是拳拳到肉般的刺痛感。
  胡景晖认为,房租上涨的背后,是长租公寓运营商在争抢房源、人为抬高收房价格。他对红星新闻记者说,长租公寓运营商的这种行为,扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。
  租客张蕊(化名)告诉红星新闻记者,她最近正在遭遇业主的“提价”。去年6月,她通过链家中介,花7500元月租在西北五环租住了一套两居室,想着工作单位近期不会变动,她和房东一下子签了3年租约。
  张蕊说,从今年6月开始,房东便一再以她养狗为由,要求她“把狗弄走”,不然就终止租房。张蕊和房东协商,和平退租,让她的一名朋友续上,前提是不要再通过中介,为下家省一笔中介费。房东答应了,前提是房租上涨到8000/月,第二年涨租3%。
  张蕊告诉红星新闻记者,房东称链家中介“一直劝我跟租客解除合同,交给中介重新招租,现在房租涨得厉害,重新出租能够涨10%到30%。”房东对张蕊说道:“8000块租给你,已经是我网开一面了。”
  扑朔迷离的租金涨幅:
  1.55%还是25.81%?
  全城街巷共议房租上涨,“北漂”们很是好奇,今年房租到底涨了多少,这种涨幅在“合理”的范畴内吗?
  多名北京的租户向红星新闻记者表示,他们所租住的房子今年续租时均有所涨价,相比去年同期,房租涨幅在10%—20%之间不等。
  记者随机走访了朝阳、通州等地区数家房产中介公司门店。有房产经纪人表示,“每年夏天房租肯定会涨一些,因为毕业季租房的人多了,需求量大,加上现在房源也很稀缺”;对于上涨幅度,他未做明确回答,“肯定会高一些,但不会太离谱,太高了,我们租出去也困难。”
  统计部门和多家研究机构的数据表明,北京房租在7月出现了上涨情况。但记者查询相关数据后发现,不同的机构,提供了差异巨大的房租数据,有的数据显示,同比上涨1.55%,有的数据则显示,同比上涨幅度高达25.81%。
  北京市统计局公布的“2018年7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%,环比上涨0.3%。
▲北京市统计局公布的“7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%。  ▲北京市统计局公布的“7月份北京市居民消费价格变动情况”显示,2018年7月,在各类商品及服务价格中,居住价格同比上涨3.3%。
  中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,2018年7月,北京租赁价格同比涨幅为1.55%,环比上涨0.4%;北京的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势已经超过了19个月。
▲北京租赁价格指数表。图据中国房地产测评中心▲北京租赁价格指数表。图据中国房地产测评中心
  我爱我家集团研究院统计显示,2018年7月,北京的住房租赁月租金均价为4902元/套,环比6月上涨2.9%,涨幅略有缩小。其中普租的租金均价环比上涨6.2%,运营公寓的租金均价环比上涨1.4%。
  链家旗下贝壳研究院的报告显示,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅;从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。
  诸葛找房数据研究中心的统计数据则认为,今年北京房租涨幅较大。相关数据显示,2018年7月,北京市平均租金为90.12元/平米/月,同比上涨25.81%,环比上涨4.3%;今年1月以来累计上涨15.75%。
▲诸葛找房公布的今年7月北京不同居室平均租金(元/套/月)▲诸葛找房公布的今年7月北京不同居室平均租金(元/套/月)
  根据《财经》杂志报道,多名长期从事房地产数据研究的专家称,不同机构的房租数据之所以差异如此之大,是因为“房租价格数据主要掌握在各家中介机构手中,割裂分散,没有一家机构能够掌握整个市场数据,而各自机构出于自己利益,倾向于公布对自己有利的数据和结论。”
  房租上涨的真实数据,或许只存在于带给租客们切身感受的一份份租房合同中。柳舟对红星新闻记者说,京城租房贵,居大不易。
  谁是涨租幕后推手:
  中介操纵or政策影响?
  房租涨幅成谜的同时,谁是这一轮房租上涨的“幕后推手”,成为舆论持续热议的焦点。各方观点交锋,至今难有定论。
  有人将主要原因归结为北京大规模拆违建后市场上低价房源骤减,有人质疑租房中介机构哄抬房价、抢占房源,还有人认为,每年夏天,毕业季租房需求上升,房租都会随之上涨。
  目前,当下舆论矛头多指向租房中介机构,称自如、蛋壳、相寓等长租公寓运营商为了争夺房源,不惜抬高拿房租金,然后将高租金成本转移给租客。红星新闻记者梳理此次“北京房租上涨”舆论风波始末发现,类似观点肇始于今年8月的一则网帖。
  8月1日,网友“@xianpian”发表网帖称,“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理预期是7500元很不错了,来了自如和蛋壳两帮人,自如报价8500元,租11个月,蛋壳给加价到9000元,自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800元每月,租11个月……”
  这篇网帖,彻底点燃了长期承受较高房租的北京租房者们的情绪。租房者们认为,中介机构用这种方式抢占房源,也抬高了房价,“拍卖”的是租房者的刚需,最后还是租房者为抬高的房价来埋单。
▲资料图片 图据东方IC▲资料图片 图据东方IC
  涉事中介机构先后出面,否认存在争夺房源、哄抬租价的行为。链家旗下的自如更直接称,自如认为长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。
  链家旗下的贝壳研究院在其官网刊发《六问租金》的文章,将房租上涨的首要原因归结于“政策原因导致房源减少”。文中称,过去一段时间,北京市加强租赁市场监管,集中清理与拆除违规公寓、群租房及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源明显减少。
  对此,地产学者张百忍有不同的观点。他在接受红星新闻记者采访时则认为,链家、我爱我家这样的中介“巨头”垄断了近一半租房市场的房源,“甚至仅链家一家,就能够撬动市场的租金走向。”
  “这波大涨房租,有着复杂的政策和市场双重根源。”张百忍认为,租房市场原本是散户市场,双方在供需关系之下,有比较平等的议价地位,但是近三年来,北京市拆除违法建筑、整顿群租房力度颇大,减少了出租房屋的存量;再加上中介一方集结房源,统一对外,已经打破这种平等。
  胡景晖此前发表的言论,得到不少学者的支持。青岛大学经济学院教授易宪容直言,“胡景晖所披露出来的情况基本上是事实。”易宪容同时认为,北京市拆除违建等政策性的因素,对房租影响不大。因为其他城市没有大量拆除违建,房租也在上涨。
  12万套房源投放之后:
  房租如何能“长治久安”?
  8月17日,北京市住建委联合多部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源、不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源、不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
  舆论风口下,8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,承诺不涨租金,且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
  对此,胡景晖接受红星新闻记者采访时表示,“约谈、放出12万套房子,作为应急手段,稳定预期,平复人心没问题,但从长期来看,解决不了任何问题。”
  《人民日报》旗下新媒体“侠客岛”则刊发犀利评论《今天,他们拿出了12万套房源》,称“一面哭着喊着说房屋总量不够,一面手上又有几万套起的存量房源,这波操作还真是66的呢。”
  8月21日,北京多部门开通打击“黑中介”投诉举报专线,严惩恶意涨房租行为;22日,北京市住建委通报,开通投诉举报热线首日,共接到投诉举报52条,自如等23家违规中介机构被通报惩处。
  针对通报,自如发布说明称,“高度重视、认真配合政府部门的调查,全面接受相关查处结果,并将在此基础上进行深度自查、坚决整改。”
  对于政府连日来的动作,易宪容则显得有些悲观。他对红星新闻记者说,当前中国住房租赁市场、金融市场制度法规不健全的情况下,要对长租公寓企业得出多少违规违法的结论是相当困难的,“因为,无论是资金的恶性竞争、市场房租水平等,没有具体的法规是无法确定的,难以确定这些企业违法,只能‘劝说’这些企业收敛一些。”
  胡景晖对红星新闻记者表示,租房市场上,从立法到监管机制到实际操作层面,都需要进行深入的有效的持久的改革。
 
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