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北京二手房价又下跌!有单套大户型直降一二百万

自2017年“3·17新政”以来,北京楼市政策多次“打补丁”,2018年9月17日起又执行“认房又认贷”等公积金新政,随后市场一改五六月份时的“回暖”,交易量高位滑落、挂牌价格走低、议价空间加大……自10月份,北京二手房价又现下跌。
麦田地产提供的成交均价显示,10月北京二手住宅价格环比下降3.9%。而贝壳研究院的Real Data数据显示,10月北京二手房成交量环比减少12.5%,均价继续下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。
虽然单月下跌幅度反映在房价上并不明显,但从一年多来二手房市场走势来看,有两个转冷的关键节点,一个是2017年的3月,另一个是2018年的9月。这两个节点给房价带来怎样的变化?为此,新京报记者选取了单价10万+的学区房、小户型“神盘”、东三环及东四环高端项目等代表楼盘进行调查。
坐标:西城宏汇园
“小户型”单价19万元,跌回2017年初
 
与宏庙小学毗邻的宏汇园小区成交均价约18.7万元。
众所周知,北京不少优质学校集中在西城、海淀、东城。而在众多家长心目中,西城排在首位。位于西城区金融街的宏庙小学是一所百年名校,与宏庙小学毗邻的宏汇园小区房价,自然备受家长关注。
11月12日,记者走访了金融街链家的一家门店。据一位自称在金融街片区工作8年的经纪人介绍,2017年3月新政之前,宏汇园房价高达22万元/平方米。“3·17新政”之后,房价随之出现下跌。
不过,“今年大半年以来一直维持在19万元/平方米左右。”上述经纪人表示,宏汇园小区是1999年的房子,户型结构偏小,一居在50多平方米,二居为60-70平方米,三居则为80多平方米。“与宏汇园有一路之隔的丰汇园的均价则低于宏汇园,同样的学区,价格低的原因主要是这个小区的户型偏大。”
上述经纪人正在带一位购房者看丰汇园一套168平方米的大三居,总价达到2600多万元,均价约16万元/平方米。他说能否讲价要看业主的态度,不过因为业主是急售,可能会有议价空间。
据链家网显示,宏汇园10月成交均价为18.7万元/平方米。而在2016年9月,成交过一套87平米的三居,当时的单价约为15万元。
从价格最高点到目前的价格,整体下降幅度约为13%。根据安居客的信息显示,从2016年9月开始,宏汇园均价一路上扬至2017年3月,随后下行,达到2017年6月时,市场一直平稳。目前的均价相当于2017年1月的价格水平。
在这位经纪人看来,金融街的学区还是比较坚挺的。“虽然成交量比去年3月锐减一半,但需求并不少,很多有购房意向,但一直处于观望状态。”
坐标:西城广外荣丰2008
小户型单价比去年3月跌近2万元
 
荣丰2008只有二三十平方米,单价却达13万元。
位于西城广外达官营的荣丰2008,在北京楼市却是“神一般的存在”。虽然大部分户型只有二三十平方米,没有豪宅的品质但却拥有极高的“身价”,因而成为不少购房者口中的“神盘”。
荣丰2008是北京最早的几个LOFT项目之一,始建于2001年4月, 如今已有17年的房龄。以今天的标准来看,荣丰2008在户型设计、小区配套等方面存在很多的问题,不过由于是住宅立项,因此拥有70年产权也算是其一大亮点。
“二三十平米LOFT的小户型均价,达到13万元/平方米,总价320元-330万元。”据在荣丰2008底商链家门店工作的经纪人介绍,去年3月这一户型售价曾接近15万元/平方米。“我记得有一套房子总价甚至达到390多万元,折算下来,单价为18万元。而荣丰2008二期平层的户型现在是7.5万多元/平方米,去年房价高点时也达到8万多元/平方米。
根据链家网已成交的荣丰2008价格显示,目前13万元/平方米的单价相当于2017年1月的价格水平,而从2017年1月到2017年3月,价格上涨速度很快,在2017年2月底成交过一套38平米的小户型均价接近15万元 。从15万元到目前13万元,整体降幅约为13%。
此后,在降价的大潮里,荣丰2008也未能幸免。但为什么其二三十平方米小户型,能卖到如此高的价格?经纪人给出的答案是:户型虽小,但是总价低啊。如今在二环边上,不可能找到300多万元的房子。而荣丰2008因为户型小,总价得以控制,“更何况还是北京小学分校的学区房”。
对于“神盘”近期房价走势,当地经纪人认为,9月的公积金政策确实打击了五六月份以来的市场回暖,但是价格还没有很明显的下跌,“未来难以预估,但可以肯定的是小环境总要跟着大势走。”
坐标:西三环海淀翠微路
涨跌交替,一年多降幅11%
 
翠微路二手房均价接近9万元,与2016年底价格水平相当。
在海淀西三环的翠微路上分布着翠微东里、翠微北里、翠微中里、翠微南里等小区,这些小区多建于上世纪八九十年代。有六七层的板楼,也有超过10层的塔楼,区域内的翠微小学是海淀的知名小学。值得一提的是,因为地处公主坟商圈,这里配套成熟,包括翠微大厦购物中心、城乡购物中心等。
据当地我家我家经纪人介绍,目前区域均价在9万元/平方米左右,单价大致在8.5万-10万元之间。具体价格与房源的先天条件及业主是否急于出手关系很大。“但与去年高点时相比,降幅也达到1万多元。”据其介绍,翠微路多个小区目前的二手房价格与今年年初相比变化不大。“因为在五六月份的时候,看房的人开始多起来,房价也曾经略有上涨,但是9月遇到公积金新政出台后,价格又有回落,不过幅度不大。
记者以购房者身份咨询时,链家经纪人推荐了一套单价8.4万元/平方米的房源。这是这一片区性价比较高的房源,单价相对较低。据这位经纪人介绍,“与年初相比,整体估算区域内单价下降了几千元。”如果从去年高点时的10万元到目前的9万元来计算,降幅达到11%。
记者查询链家网上的成交记录发现,近一年翠微路的二手房成交均价大体接近9万元/平方米,比去年3月份时10万元/平方米均价有所下降。与2016年11月、12月的价格水平相当,在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均价为9.3万元,同期也有一套96平米三居成交均价为8.3万元。
坐标:东三环朝阳富力城
同等户型总价一年降百万
国贸下一站的双井、广渠路旁,因诸多高端住宅林立,被称为“北京CBD的后花园”,极具代表性的高端住宅富力城,在去年初房价高涨时曾一度达到单价12万元以上。如今,一年多过去,在严厉的调控政策作用下,富力城的成交量锐减,单价也一路直下,跌回到2016年年末的水平。
记者在走访附近的中介门店时,中介大力推荐了富力城A区楼王位置的两居室,总价800万,中间楼层,双南向卧室,这套中介口中“性价比颇高”的房源单价约9.3万元/平方米,相比去年年中同等户型的房源单价下降了近2万元。
“业主最初挂牌价为900多万,现在降价到800万,降价幅度有100多万,属于降价比较大的。”熟悉富力城的中介人员称:“目前,富力城降价现象较为普遍,大多数业主都在下调报价,但是每套房子和每个业主心态不一样,所以降价幅度不一。”
上述中介人员向记者展示近两年小区房价走势图,图中显示,2017年5月-6月,富力城均价达到最高点,约为12.2万/平方米,而如今下降至10万左右,与2016年年末价格接近。从最高点到目前的价格水平,整体降幅为18%。
在走访中,富力城属于总价较高、基数比较大、降价幅度较为明显的楼盘。相比之下,同样位于广渠路附近的双花园小区降价幅度并不大。双花园小区是建于上世纪80年代的老房子,大部分楼栋没有电梯,目前均价在6.5万-7.2万元/平方米之间。
中介向记者展示的一套双花园小区约95平方米的两居室房源,成交总价650万元,而业主刚挂牌时出价750万。“业主着急置换,所以一降再降,降价力度比较大。但是双花园小区属于刚需型的房子,有降价,但是价格波动不如富力城。
坐标:东四环朝阳逸翠园
降幅12%,一套大户型直降一二百万
在三环以里二手房降价的同时,四环的二手房也在上演降价的节奏。逸翠园位于东四环和东五环之间姚家园路,容积率仅为1.5,产品从叠拼到6-10层的板楼,属高档低密度住宅。
据链家网显示,该小区均价为81523元/平方米,从成交记录里可以看到,2017年3月,成交均价在8万元/平方米以上,高者则达10万元以上。其新近的成交记录是在今年7月,价格在7万元-8.5万元/平方米之间。目前在售的挂牌价多为8万元以上,也不乏有挂牌单价超过10万元的房源。如果从成交价与去年3月份相比,单价也有万元以上的下跌幅度。从高点时价格到目前的成交均价,降幅约为12%。由于逸翠园150平方米的大户型较多,一套房约降一二百万元。从成交信息看出,逸翠园目前价格相当于2016年底和2017年初的水平,最典型案例是2017年1月,一套88平米的两居室以8.18万元的单价成交。
而同样位于东四环的华侨城二手房价与年初相比也出现下调。据我爱我家工作人员向记者表示,华侨城今年11月的价格在6.5万-7.8万元/平方米之间。和今年3月相比,房价每平米降约3000元左右。以120平方米房子为例,现在买能比今年3月少付近40万元。
据链家网显示,在2017年2、3月,华侨城二手房单价曾超过8万元,其中一套167平方米的三居,单价达到8.24万元。而目前的价格水平相当于2016年12月,当时6.8万元的成交单价也是主流。
此外,据中原地产的数据显示,今年8月同比去年,房价下跌幅度较大的楼盘包括亦庄开发区的林肯公园,成交价37329元/平方米,环比涨1%,同比下跌18%;丰台华富丽苑成交均价为49650元/平方米,环比上涨12%,同比下降16%。
市场走势:
后市降温仍将持续
从这一年多北京二手房市场的表现来看,有两个关键转冷的节点,一个是2017年的3月,一个是2018年的9月。
据北京中原市场研究部副总经理郭艳萍称,2017年3月后二手住宅市场变冷,成交量回落,2017年10月跌至最低点仅6162套,2017年12月份二手住宅市场回暖,成交量回升至1万套,到2018年5月份成交量回升到近一年最高点。但是受到9月公积金新政等宏观环境影响,10月市场再度遇冷,成交不足1万套。
对于未来二手房市场的走势,业内并不乐观。郭艳萍认为,目前,北京二手房市场已形成全方位的紧缩政策,不仅投资投机需求被严厉遏制,自住需求也受到了一定的制约。如果未来政策没有变动,央行的流动性释放也会被阻挡在楼市之外,北京二手房市场的降温还将持续,年底的翘尾或无望出现。
“当前买卖双方入市积极性不高,又遇限房价项目集中入市,预计11月二手房成交量价将继续低位保持。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐如是说。
麦田房产首席市场分析师张叶松也表示,从新增房客源情况来看,目前新增客房比为2.0,处于近一年来的最低水平。说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供多需少的态势,由此可以预测到,接下来北京二手房价格还将有小幅的下滑。
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